المشاركات الشعبية

اختيار المحرر - 2019

الصفقة لشراء شقة: سلف وعقد

سيرجي تيخونينكو ، وهو سمسار يمتلك خبرة 16 عامًا ، ومحاميًا وممارسًا للوساطة العقارية آنا مويسيفا يخبرك بالوثائق المطلوبة ، وما هي المزالق التي تنتظرك وكيفية تأمين نفسك قدر الإمكان في جميع مراحل الصفقة.

دفع مقدما

اتفق مع البائع عن السعر؟ المرحلة التالية - تقديم مقدما وتوقيع عقد مسبق. من الأفضل تحديد موعد لعقد اجتماع مع المقاولين في الشقة التي يتم شراؤها ، بحيث تتاح لك الفرصة لفحصها مرة أخرى واكتشاف شيء لم يسبق له مثيل.

قد يعرض عليك بائع السمسار لإبرام اتفاقية. ومعنى ذلك هو أنه في حالة رفضك من المعاملة ، فإنك تفقد هذه الوديعة. وفي حالة فشل البائع - يجب عليه إعادة الوديعة بمبلغ مضاعف. بالإضافة إلى ذلك ، ووفقًا للقانون ، فإن الطرف الذي رفض قبول المعاملة يسدد الخسائر التي تكبدها للطرف الآخر.

لا نوصي بإبرام اتفاقية إيداع ، نظرًا لأنها غير مربحة بالنسبة إلى المشتري. هناك دائمًا احتمال أن يتغير وضعك: لن يوافق البنك على هذه الشقة ، وستكون هناك حاجة ماسة إلى المال وما إلى ذلك ، لذا ، فمن الأفضل أن تكون قادرًا على تحصيل دفعتك المسبقة.

من المحتمل أن يكون البائع قد غير رأيه أيضًا ، لكنه أقل. إذا كان الشخص قد قرر بالفعل البيع ، فهو يبيع. في أي حال ، سيكون من الصعب عليك إجبار البائع على إعادة الوديعة في حجم مزدوج. معظم البائعين هم أشخاص بخيلون جدا. لا يزالون قادرين على إعطاء أموال الآخرين ، ولكن من أجل لا شيء! فقط من خلال المحكمة ، وهذه هي القصة بأكملها.

وبالطبع ، بالنسبة إلى البائع ، فإننا نحاول فقط إبرام اتفاقية إيداع من أجل إبقاء المشتري على الخطاف وعدم السماح بالصفقة. ونعمل على المشتري ، نختار اتفاقية مسبقة. بالنسبة للمشتري ، فإن الإيداع جيد في سوق متنامية ، عندما يكون من المهم تحديد السعر ومنع البائع من "التخبط" إلى مشتر آخر. وفي أوقات الركود ، كما هو الحال الآن ، يكون التقدم أكثر ملاءمة.

على الرغم من أن في الاتفاق المسبق قد يتم توفيرها لمختلف شروط الإنهاء. في بعض الأحيان تكون هذه الحرية كاملة: يمكن لأي طرف في أي وقت إنهاء العقد ، يتم إرجاع المال ، يتم إغلاق الموضوع. معنى هذا العقد غير مفهوم.

في الواقع ، فإنه لا يخلق أي التزامات ، لكنه يمكن أن يكون مناسبًا للمشتري. في بعض الأحيان قد تكون هناك عقوبات لرفض الصفقة دون سبب وجيه. وبطبيعة الحال ، ينبغي أن تكون الجزاءات ثنائية: إذا رفض المشتري ، فإنه يفقد كل أو جزء من السلفة ، إذا رفض البائع ، يعيد السلفة زائداً الغرامة. قد تكون قائمة الأسباب الصالحة مفتوحة أو محدودة بشكل واضح. بشكل عام ، على النحو المتفق عليه.

قبل التوقيع على العقد ، يجب مناقشة عدد من المشكلات الهامة وحلها مع البائع:

  • كم من الوقت أنت مستعد لعقد صفقة؟ صحيح أن هذا المصطلح سيكون ، كما هو الحال في القانون الجنائي ، مشروطًا. يجب أن يؤخذ في الاعتبار دائمًا أن الموعد النهائي قد يتأخر بسبب قيام البائع بتحصيل المستندات بسبب التأخير في الحصول على رهون عقارية بسبب مرض المشارك في المعاملة وما إلى ذلك. إذا كان البائع والمشتري يتصرفان بدون سمسار ، فهذا ، كقاعدة عامة ، يؤخر بشكل خطير المعاملة.
  • كم من الوقت يخرج البائع وعائلته من الشقة (ما يسمى "الإعفاء القانوني")؟
  • متى سيتم "إطلاق سراح جسديا" الشقة؟ وبعبارة أخرى ، متى يخرج المستأجرون من الشقة؟
  • ما محتوى الشقة سيتم تركه لك؟
  • ما المحتوى الذي سيتم تصديره ومتى؟
  • كيف سيتم الدفع؟ كليا أو جزئيا؟ خلية أو خطاب ائتمان؟ أي بنك؟
  • ما هي المستندات التي يجب على البائع جمعها في يوم المعاملة؟
  • من سيتعامل مع تسجيل العقد؟

كل هذه الأسئلة كان يجب أن تتم مناقشتها في مرحلة التفاوض ، لكن إذا نسيت ، حلها قبل نقل السلفة.

عادة ما يتراوح مقدما لشقة يتراوح بين 30000 و 100000 روبل. لشقة باهظة الثمن قد يكون مبلغ الدفعة المقدمة أكثر من ذلك. بالطبع ، نوصي بأن يدفع المشترون أقل ما يمكن ، ويطلب من البائعين قدر الإمكان. حسنا ، بعد ذلك - على النحو المتفق عليه. في أي حال ، فإن الدفعة المقدمة تذهب لتعويض قيمة الشقة ، أي أن إجمالي تكاليفك لا يعتمد على حجم السلفة.

يتم تسجيل ترتيبات معاملاتك الرئيسية في الاتفاقية المسبقة. يجب أن يحضر إلى اجتماع سمسار عقارات. بطبيعة الحال ، إذا كنت تشتري دون سمسار عقارات ، والبائع يبيع مع سمسار العقارات ، فإن هذا الأخير يقدم عقده وضعت لصالح البائع. اقرأها بعناية ولا تتردد في طلب التغييرات.

إذا لم يكن لدى أحد سمسار عقارات ، فقم بتنزيل نص العقد من الإنترنت ، ولكن تأكد من قيام أحد الاختصاصيين (سمسار أو محامي صديق) بقراءته. يمكن استدعاء العقد بشكل مختلف: "العقد المسبق" ، "العقد المدفوع مقدمًا" ، "عقد الحجز" - وهذا لا يهم. في الواقع ، في القانون المدني للاتحاد الروسي لا يوجد مصطلح "متقدم" على الإطلاق. في الواقع ، هذا مجرد دفعة مسبقة جزئية ، ولكن تاريخياً اسم "تقدم". تذكر أن اسم العقد لا يؤثر على عواقبه. هو فقط المحتوى الذي هو "جوهر العقد".

لذلك ، في الاتفاق المسبق يجب أن يحدد:

  1. العنوان الدقيق للشقة.
  2. سعر شقة للبيع
  3. معلومات حول أطراف العقد ؛
  4. تاريخ التوقيع
  5. مدة العقد
  6. شروط إنهاء العقد ورد الأموال ؛
  7. عقوبات لعدم الامتثال للعقد.

كل شيء آخر هو اختياري.

بالإضافة إلى الاتفاق المسبق ، من المستحسن تقديم طلب يتم فيه تسجيل حالة الشقة في وقت التوقيع على الوثيقة بالتفصيل. ما الذي يجب إدراجه في الطلب:

  • عناصر الأثاث والمعدات التي يعد أصحابها بالمغادرة إلى المشتري ؛
  • الأعطال الحالية وعيوب الشقة.
  • وصف حالة الشقة (الباب الصلب ، شرفة المزجج ، والسباكة العلامة التجارية ، وما إلى ذلك).

كل هذا أمر مرغوب فيه لدعم الصور ، والتي تعلق أيضا على العقد.

وكثيرا ما تدخل الوكالات العقارية في عقد مع المشتري لأنفسها (أي نيابة عن الشركة) وتتخذ سلفا. ظاهريا لسلامة وأمن المال. تقوم بعض الشركات الكبيرة بإصدار "شهادات" معينة و "خطابات ضمان" على ورق جميل مع طوابع. في الواقع ، هذا لا يعطيك أي ضمانات إضافية. من وجهة نظر قانونية ، اتفاق مسبق أكثر صحة - أبرم بين البائع والمشتري. من الناحية العملية ، لا يوجد فرق كبير. الوثوق بهذه الوكالة - قم بالتوقيع عليها.

بالإضافة إلى العقد ، يجب أن تأخذ إيصال مكتوب بخط اليد لتلقي الأموال من المستلم المتقدم. العقد الموقع ليس دليلا على تحويل الأموال! لا يمكن أن يكون الإثبات سوى مستندات مصرفية (مدفوعات غير نقدية) أو إيصال مكتوب بخط اليد (مدفوعات نقدية). ويجب أن يبين الإيصال تفاصيل جواز السفر للمتلقي والمبلغ المستلم ومعلومات عن الاتفاق المسبق الذي تم فيه تحويل الأموال. تسجيل الدخول؟ هل دفعت؟ الآن نقول وداعا لأموالك.

بعد التقدم

بطبيعة الحال ، إذا صدر العقد واستلامه بشكل صحيح ، فإن فرص استبعاده من المال صغيرة. لكنهم كذلك. إذا تم إلغاء الصفقة ، والبائع أو سمسار العقارات عديمي الضمير يرفض إعادة المال ، سيكون لديك طريقة واحدة فقط - إلى المحكمة ، وهذا طويل ، مزعجة وغير فعالة. وعلاوة على ذلك ، يمكنك أن تلوم نفسك - تغيير رأيك ، وإيجاد شقة أرخص ... لذلك ، فإننا نوصي بأن تنظر إلى السلفة باعتبارها جزء من النفقات وأن تكون مستعدًا لخسارتها.

هل تستمر عمليات البحث بعد الدفع مقدمًا؟ إن تحقيق تقدم للحصول على شقة يزيد من فرص شرائك ، ولكنه لا يجعلها 100 في المائة. لا يوجد حتى الآن ضمانات.

لماذا؟

  • قد يتم كسر الصفقة لأسباب خارجة عن سيطرة الأطراف. فشل البنك أو شركة التأمين ، ومشاكل تتعلق بجمع المستندات ، والسلسلة المكسورة ، والكوارث الطبيعية ، والمرض أو وفاة البائع ، وما إلى ذلك.
  • قد تفشل المعاملة بسبب خطأ البائع. تغيرت ظروف الحياة ، غير رأيه حول بيع شقة ، لم تجد خيارا لشراء ، تأجيل البيع ، رفعت السعر ...
  • يستمر بعض البائعين ، بعد حصولهم على سلفة ، في إظهار الشقة للمشترين المحتملين ، على أمل البيع بسعر أعلى. يحدث أن البائع يجمع بعض التقدم ، ثم يختار المشتري - الأكثر ربحية وملاءمة. يتم إرجاع الباقي من المال. الوقت الضائع؟ عذرا ، لا يتم تقديم تعويض. بالمناسبة ، لا ننسى ، بعد دفع الدفعة المقدمة ، أن ننظر على الإنترنت ، هل تم سحب الإعلانات عن بيع شقة؟ إن لم يكن ، تذكير البائع بأدب بوعده بتعليق البيع.
  • أو ربما ستجد نفسك خيارًا أكثر جاذبية؟ حتى مع التقدم المفقود ستكون مربحة. من المهم بشكل خاص عدم التوقف عن البحث إذا كنت في عجلة من أمرك. تحتاج إلى عقد صفقة في غضون شهر؟ لا تعتمد على البائع الذي يتعهد لتسوية جميع الشكليات في الوقت المناسب. ابحث عن احتياطي. بعض المشترين يقدمون العديد من السلف لشقق مختلفة دفعة واحدة وينتظرون: أي صفقة ستكتمل بشكل أسرع؟ من المرجح جدا أن يتم فقدان بقية الأموال ، ولكن يتم توفير الوقت الثمين!

إذا لم تكن في عجلة من أمرك ، وأنها قد غرقت بالضبط في هذه الشقة - الاسترخاء والصبر. الانتقال إلى شقة جديدة بعد سداد دفعة مقدمة يمكن أن يتم في شهر واحد ، خلال شهرين أو ثلاثة أشهر ، وخلال ستة أشهر. هذه هي الحياة.

المستندات الخاصة بالمعاملات

إذا قمت بشراء شقة في الرهن العقاري ، سيتم إرسال قائمة الوثائق لك من قبل البنك. هناك أكثر من اثني عشر منهم. ومع ذلك ، في هذه الحالة ، يُطلب منك فقط إصدار التأمين. يجب على جميع المستندات الخاصة بالشقة والبائعين توفير البائع نفسه أو سمسار عقاراته. عادة ، يرسل سمسار العقارات للبائع المستندات الممسوحة بواسطة البريد الإلكتروني إلى المشتري (أو سمسار عقاراته) ، الذي يتحقق من اكتمالها ويرسلها إلى البنك. انها بسيطة.

ومع ذلك ، لا تعتمد بشكل كامل على محامي البنك! هم أيضا على خطأ. وبعد ذلك ، وبعيدًا عن جميع البنوك ، يكون المحامون مسؤولين عن التحقق من المستندات. في بعض البنوك ، الإستراتيجية بسيطة. حصلت على تأمين الملكية؟ سوف يعطي الائتمان. إذا خسرت شقتك في وقت لاحق ، فإن شركة التأمين سوف تدفع ديونك للبنك. لن تسدد؟ لذا ، ستقوم أنت بنفسك بالسداد ، لأن لا أحد قد ألغى التزامات الائتمان. لا توجد شقة ، ولكن يبقى الدين.

كما ترون ، فإن البنك يخاطر بأقل بكثير مما تفعله ، لذا من الضروري التحقق من المستندات الخاصة بالشقة بغض النظر عن التحقق المصرفي. إذا تم شراء الشقة بدون رهن ، يتم تقليل قائمة الوثائق الضرورية عدة مرات. للدخول في عقد وتسجيل نقل الملكية ، ستحتاج فقط إلى:

  1. جواز السفر للبائع والمشتري ؛
  2. شهادة ملكية البائع ؛
  3. وثائق الملكية
  4. طلب للتسجيل ؛
  5. استلام دفع الرسوم
  6. إذا كان هناك مالكين صغار - موافقة سلطات الوصاية على بيع الشقة.

كل شيء! حتى شهادة التسجيل من الأزمنة الحديثة ليست مطلوبة. ومع ذلك ، للتخلص من جميع الشكوك ، نوصي بطلب مستندات إضافية من البائع. هذا هو:

  • مقتطف من كتاب المنزل. صدر في مكتب جوازات السفر أو EIRTS منطقتك. يسجل جميع أولئك الذين تم تسجيلهم في هذه الشقة ، وأسباب إبراء ذمة.
  • مقتطف من السجل الموحد للحقوق المدنية (EPPL). صدر في سلطة التسجيل. وهو يعكس جميع عمليات نقل ملكية هذه الشقة.
  • شهادة عدم وجود ديون على فواتير الخدمات العامة. صدر في EIRTS.
  • جواز السفر الفني يسمح لك بمشاهدة التصميم الأصلي للشقة وفهم ما إذا تم إعادة التطوير غير القانوني. دليل على إعادة تطوير - خطوط حمراء في ورقة البيانات ، لكنها قد لا تكون ، لذلك مجرد التحقق من "الرسمية" والتخطيط الفعلي.
  • موافقة موثقة على بيع زوج / زوجة البائع أو شهادة الطلاق.

إذا كنت قد رفعت السعر عشية المعاملة

لسوء الحظ ، يحدث. في موسكو ، يمكن لبضعة أيام قبل الصفقة رفع السعر من 100،000-300،000 روبل. من ناحية ، مقارنة بتكلفة شقة ، وهذا ليس كثيرا. يتم جمع هذا المبلغ بالفعل من قبل الأقارب والأصدقاء لمدة يومين أو ثلاثة أيام. من ناحية أخرى ، كل الخطط تتدهور. أتعس شيء هو أن أصحاب العقارات عديمي الضمير في كثير من الأحيان رفع السعر قبل التوصل إلى اتفاق. قد لا يكون مالك الشقة على علم بهذه الرتوش. خيارات لإجراءاتك:

  • تجاهل السعر الجديد. ذكرت أنك جاهز للشراء فقط وفقًا للشروط المتفق عليها سابقًا. هناك احتمال أن يظهر الطرف الآخر الحكمة وأن تتم الصفقة.
  • الإصرار على السعر القديم. إذا كنت قد أبرمت عقدًا مسبقًا مع البائع ، فأنت تمتلك أداة ضغط. لديك الحق في رفع دعوى قضائية في المحكمة لإجبار البائع على إبرام عقد بيع بشروط موصوفة في العقد. ونتيجة لذلك ، تمنع المحكمة تسجيل نقل ملكية الكائن حتى نهاية النظر في القضية. كل هذا يربك بائع البطاقة. من المحتمل أن يكون لديه مشتر آخر يرغب في دفع مبلغ أكبر قليلاً لشراء شقة. أو هناك العديد من هؤلاء المشترين ، وبينهم يريدون ترتيب المزاد الذي سيتم بيع الشقة فيه لمن عرض السعر الأقصى. (نعم ، هناك طريقة لبيع شقة: يتم تخفيض السعر المبدئي ، وهناك ضجة بين المشترين ، ويقام المزاد ... وغالبا ما يتم بيع الشقة بسعر أعلى من المتوسط. هذا هو علم النفس البشري - الإثارة والعاطفة تغلق الدماغ ، الأمر الذي يؤدي إلى صفقة سيئة.) هنا ، تجمد دعوى قضائية المعاملات المسطحة. يخسر البائع الوقت ، لذا من المرجح أنه سيوافق على شروطك.
  • خذ سعرًا جديدًا. إذا لم ترتفع جاذبية الكائن ، مع زيادة السعر ، فقد يكون من المنطقي قبوله. "قبول وغفر" ، كما قال الطابع الكوميدي. إذا لم تتواصل مع البائع ، ولكن مع صاحب السمسار ، فحاول الاتصال بالبائع. من الممكن ألا يكون مالك الشقة على علم بالتلاعب.

لكن ليس البائعون وحدهم هم من يزاولون اليد قبل الصفقة. في بعض الأحيان يعاني المشتري من هذا. خصوصا إذا كان لديه نقدا وهو في سلسلة المعاملات أولا ، أو "أعلى" في اللغة العامية للوسطاء العقاريين. الباعة تغيير الشقة - على سبيل المثال ، من انتقال odnushki إلى dvushku. في المقابل ، يشتري أصحاب متجر ذي رجلين ثلاثة روبل. سلسلة من ثلاثة إلى خمسة بدائل ليست غير عادية. إذا كان المشتري "الأعلى" قبل الصفقة يتطلب خصم من 50 000-300 000 روبل. ، ثم هناك فرصة كبيرة أن سلسلة بأكملها سوف تذهب على مضض إلى شروطه.

هناك تطرف آخر في اختيار الشقق. بعض المشترين يذهبون لعدة أشهر لرؤية ، انهم يبحثون عن شيء ما ، ويختارون ، ولكن الأمر لا يصل إلى التقدم. دعا السماسرة هذا النوع من المشترين "السياح". حصلت على شقة رائعة؟ مترو في سيرا على الأقدام ، وخيارات جيدة ، وثائق نظيفة. البائع في عجلة من أمره للبيع ، وهو جاهز للمساومة الجادة. هنا ، يجب أن نأخذ!

لكن "السائحين" غير راضين تمامًا. تعذبهم الفكرة: ماذا لو كانت الشقة أفضل! دعونا ننتظر قليلاً ، أنظر بعد بضعة أسابيع (وأحيانًا حتى أشهر) ، يأتون إلى رشدهم. لم أحصل على أي شيء أفضل ، لقد سئمت من الذهاب إلى وجهات النظر ، وربما كان من المنطقي أن أتطرق إلى تلك الشقة الأولى. ولكن في وقت متأخر ، يتم بيع الشقة. كقاعدة ، يرفض أصحاب العقارات هؤلاء العملاء عاجلاً أم آجلاً - الوقت ثمين ولا يمكن استبداله. حتى الكمال ، والبحث عن العقار المثالي في العقارات محفوف بفقدان الوقت وخيبة الأمل. من المهم تحديد أولوياتك مقدمًا والتأقلم مع فكرة أن النموذج المثالي غير قابل للتحقيق.

ارسم عقد بيع

المستندات التي تم جمعها والتحقق منها؟ يمكنك المضي قدما في إبرام عقد بيع كبير ورهيب (DCT). عقد البيع يوفر سمسار عقارات. كما يوفر كتاب العدل والمحامون خدمة لصياغة عقد "جميل". اتصل بأخصائي موثوق به.

هناك ، بالطبع ، خيار "التنزيل من الإنترنت" ، ولكن إذا لم تكن خبيراً ، فمن الأفضل رفض مثل هذه الخطوات المتطرفة. جودة المحتوى القانوني على الإنترنت يترك الكثير مما هو مرغوب. بالتأكيد أي عقد تجده هناك يحتاج إلى تحريره ووضعه في صيغته النهائية وفقًا لحالتك والتشريع والحس السليم.

بموجب القانون ، يجب أن يكون عقد البيع مكتوبًا. اشهار غير مطلوب. أسوأ من طباعة كاتب العدل أنك لن تفعل ذلك ، ولكن القليل من الاستخدام. علاوة على ذلك ، الخدمة ليست رخيصة - حتى 1٪ من سعر الشقة. تحتاج كاتب عدل فقط إذا كنت تأخذ الرهن العقاري - للتصديق على الرهن العقاري.

يمكن تنفيذ الإجراء المثير للخلاصة مع البائع DCT في مقهى أو مكتب وكالة عقارية ، ولكن من الأفضل استئجار غرفة اجتماعات في أحد البنوك من خلالها ستقوم بإجراء الحسابات.

الشروط الأساسية لعقد البيع:

  • العنوان الدقيق وخصائص الشقة (لقطات والأرضية). بالمناسبة ، قبل التوقيع على العقد ، والمشي وحده والتأكد من أن أرقام المنزل والشقة تتوافق مع تلك المشار إليها في وثائق البائع. تم ممارسة الغش من سلسلة "عرض شقة واحدة وبيع آخر" في جميع أنحاء العالم منذ زمن بعيد. في الواقع ، هذا هو الشرط الأساسي الوحيد لـ DCT ، المنصوص عليه في القانون المدني. إذا تم تحديد موضوع العقد ، يعتبر العقد المبرم. Другие важные условия ДКП:
  • Цена.
  • Дата подписания.
  • Сроки и условия физического и юридического освобождения квартиры, санкции за невыполнение этих условий. Желательно, чтобы освобождение квартиры произошло ДО подписания договора купли-продажи. На случай, если это не получится, можно предусмотреть в договоре, чтобы небольшая часть суммы передавалась продавцу после выполнения этих действий.

Например, цена квартиры 6 млн руб. Из них 50 000 руб. вы вносите на авансе, 5,9 млн передаете через ячейку при заключении ДКП, а последние 50 000 руб. продавец получает, когда выписывается и съезжает с квартиры.

  • Наличие информации о продавцах, покупателях, правоустанавливающих документах, распределении долей в покупаемой квартире.

К договору купли-продажи также добавляется приложение, описывающее состояние и содержимое квартиры, желательно с фотографиями. Можно скопировать это приложение из Авансового договора.

Изредка стороны договариваются о таком варианте: большая часть суммы за квартиру вносится сразу, а остаток покупатель выплачивает в течение нескольких месяцев (или лет) равными платежами. Это удобный вариант, когда покупателю, как водится, «не хватает», а кредит по разным причинам взять нельзя.

Рассрочка на вторичном рынке - явление крайне редкое и опасное для продавца квартиры. Если покупатель, уже получив в собственность квартиру, перестает платить, рычагов давления на него у бывшего собственника нет. Только суд, а это долго и не всегда эффективно. Зато для покупателя этот вариант очень выгоден и удобен. Деньги завтра всегда дешевле, чем деньги сегодня! Поэтому предложить продавцу рассрочку можно, но настаивать не имеет смысла. 99 % собственников откажутся, и правильно сделают.

Если все-таки вы договорились о рассрочке, оформляется она отдельно как договор займа. То есть ДКП составляется стандартно, а к нему прилагается договор займа на недостающую сумму, прописывается срок, периодичность и размеры платежей.

شاهد الفيديو: إقالة العثرة في البيع والشراء (يوليو 2019).