المشاركات الشعبية

اختيار المحرر - 2019

شراء وبيع حصة المباني السكنية

حصة: زائد وناقص

ويعتقد أن أرخص أماكن الإقامة هي غرفة في شقة مشتركة. ومع ذلك ، هناك شكل أكثر اقتصادا من الحيازة - اقتناء حصة من الممتلكات. الأسهم مختلفة جدا ، من المجهرية إلى السائدة. يمكنك أن تصبح ، على سبيل المثال ، مالك شقة المائة ، ويمكنك - ثلثيها. وتكمن خصوصية الأسهم في أنها تباع بأقل من سعر السوق للمتر المربع الحقيقي. الجانب الآخر هو عدد كبير من الدعاوى القضائية المرفوعة قبل وأثناء وبعد المعاملات مع الأسهم.

أنواع العقارات

قد لا يكون لشقة أو منزل أو أي ملكية عقارية أخرى شخص واحد ، بل مالكين أو أكثر. اتصل بأصحابها المشاركين. من الناحية القانونية ، يمكن منح حقوقهم بعدة طرق.

الملكية المشتركة. وهذا يعني أن شخصين أو أكثر يدرجان في شهادة الملكية ، لكنه لا يشير إلى علاقة الملكية الخاصة بهما فيما يتعلق بالممتلكات.

الملكية المشتركة المشتركة. يختلف ذلك في أن الوثائق تشير إلى أن الأسهم التي يملكها المالكين المشتركين للعقارات. في هذه الحالة ، قد تكون شهادة الملكية واحدة حيث يتناسب مالكي العقارات مع الجزء الذي يخصهم (على سبيل المثال ، 1/2 أو 1/3 حصة) من المسكن ، واثنين أو أكثر ، مسجلاً بشكل منفصل للمالكين المشتركين.

يبدو أن الحق في حصة في غرفة المعيشة في شيء مثل امتلاك غرفة في شقة مشتركة. ومع ذلك ، هناك اختلاف كبير.

في حالة الشقة المشتركة ، تعتبر جميع الغرف خصائص منفصلة يتم إصدار شهادات الملكية الخاصة بها. الغرفة عبارة عن مساحة معيشة معزولة داخل الشقة. لديه مساحة معيشة معروفة ومملوكة. للحصول على غرفة منفصلة في شقة مشتركة ، يمكنك الحصول على مجموعة كاملة من الوثائق من BTI و ZhEKA ، والتي ستشغل هذه الغرفة فقط.

ملكية حصة في منطقة سكنية هو موضوع أكثر تجريدية. إن تخصيص حصة عينية غالباً ما يكون صعباً للغاية: على سبيل المثال ، عندما يمتلك مالكان مشتركان لهما حقوق ملكية متساوية شقة من غرفتين ، حيث تختلف الغرف ، بالطبع ، بشكل كبير في الحجم. وعلى سبيل المثال ، في شقة من غرفة واحدة ، من المستحيل ببساطة تخصيص حصة عينية. في مثل هذا الغموض ، تكمن خصوصية الحصة العقارية.

أين هو الفضاء

إذا قام أحد مالكي الشقق ببيع حصته من العقار ، فيتم استخدام اتفاق على استخدام المسكن (شقة ، منزل) لتوضيح الظروف اليومية. في البساطة ، تعكس هذه الوثيقة جغرافية شاغليها: تقريبًا وفقًا لمبدأ "هذه غرفة جدتي ، هذه غرفة طفل ، وأم وأب يعيشان هنا" ، وما إلى ذلك. وفي الواقع ، لا يحدد العقد سوى خصائص معينة (عادة ما تكون محددة سلفا) للعيش في شقة ، مما يجعلها خاضعة لاتفاق ملزم قانونا فقط. عندما يتم تحديد الإجراء الخاص باستخدام الشقة من قبل المالكين بالتراضي ، يتم إعداد الوثيقة وتوثيقها (يتم اعتماد الورقة نفسها ، وتكون التكاليف غير ذات أهمية). إذا لم يتم العثور على الموافقة - مسألة من الذي يعيش في أي غرفة يتم اتخاذ قرار من خلال المحكمة.

لبيع حصة ، فإن إنشاء إجراء لاستخدام شقة أمر مهم للغاية. تحدد هذه الوثيقة كيف وفي أي غرفة (غرف) سيتمكن مشترٍ محتمل من المشاركة. تجدر الإشارة إلى أنه مع وجود كمية صغيرة من حصة العقار في شقة (أو إذا كانت شقة من غرفة واحدة) ، يجد المشتري نفسه في موضع مزدوج. من ناحية ، من خلال المشاركة في حقوق الملكية ، ينبغي أن يكون له الحق في العيش في شقة. من ناحية أخرى ، قد لا يكون ذلك ممكنًا لأسباب فنية بحتة.

من الجدير إضافة أن هناك (نادراً) حالات عندما يتم تأطير الخاصية على أنها مشتركة. يحدث توزيع الأسهم مرة أخرى بطريقتين: إما من خلال توقيع عقد على توزيع الأسهم من قبل كاتب عدل (مرة أخرى ، لا يتم اعتماد المعاملة ، ولكن الورقة نفسها) ، أو في إجراء قضائي. يعتبر عقد موثق أو قرار محكمة أساسًا لأمناء السجل لإصدار شهادات ملكية جديدة للمالكين.

الجوانب غير الرسمية

بيع شقة في الأسهم هو عيب للمالكين المشتركين. ل 100 ٪ من الأسهم تباع على حدة ، يمكنك الحصول على مبلغ 30-50 ٪ أقل من القيمة السوقية للعقار. إذا أراد مالكو المالكون ، على سبيل المثال ، مغادرة بعضهم البعض ، فمن الأسهل بيع منزل بالكامل وبالسوق. بعد بيع حصة من قبل أحد المالكين ، يبقى الآخرون في خسارة سيئة السمعة ، لأنهم أنفسهم لم يعودوا قادرين على إدراك العدادات ، ولكن فقط الأسهم.

وبعبارة أخرى ، فإن المظهر في بيع حصة من الملكية يعني عادة أن إمكانيات الحوار البناء بين أصحاب الشقق لا رجعة فيها. بالمناسبة ، يحاول المشترون في كثير من الأحيان الاستفادة من هذا الظرف: بعد شراء سهم بسعر أقل من سعر السوق ، وتسوية شقة حتى النهاية ، ومرة ​​أخرى بسعر أقل من سعر السوق.

يمكن استخلاص استنتاجين من هذا. أولاً ، يجد المشترى نفسه نفسه تلقائيًا في حالة نزاع ، وعادة ما يرتبط بمعارضة طويلة الأمد بين الأقارب أو الأزواج السابقين. الراحة النفسية ، على أقل تقدير ، لا تفعل ذلك. ثانياً ، عند إجراء صفقة بحصة ، يجب على المرء الانتباه بشدة ومراقبة الإجراءات الشكلية بعناية شديدة - وإلا فإن هناك مخاطرة كبيرة لتلقي مطالبة من مالكي الملكية غير الراضين ، مما يؤدي إلى إنهاء المعاملة وفقدان حقوق الملكية في الحصة.

قواعد اللعبة

عند بيع السهم ، يجب على مالكه أن يعرض على المالكين الشريكين شرائه بالسعر المعلن عنه. في حالة رفضهم ، يمكنه بيع ممتلكاته إلى أطراف ثالثة. ومع ذلك ، إذا تم بيع السهم بسعر ، على الأقل بنس واحد أقل من المبلغ المعروض على المالكين المشتركين ، قد يعلن أولئك في المحكمة أن المعاملة لاغية وباطلة.

واحدة من أصعب القضايا التقنية في هذه الحالة هي الحصول على الرفض (أو الموافقة والمال مع ذلك). من الناحية النظرية ، يجب على المالك المشارك الذي لا يرغب في إعادة شراء السهم أن يعلن رفضه خطيًا ، ويؤكد له كاتب عدل. لكن في الواقع ، هذا نادر للغاية.

يجب إخطار اقتراح استرداد حصة المالكين المشاركين من خلال خطاب مسجل ، يجب أن يوقع عليه المستلم. لكن يجب على المالكين المشاركين في الشقة لهذا على الأقل فتح الباب لساعي البريد. والأشخاص الذين يرغبون بكل الوسائل لمنع المالكين المشاركين الآخرين من الظهور في المنزل قادرون بكل طريقة ممكنة لتجنب تلقي إشعار الخلاص. الفكرة بسيطة: إذًا يمكنك تقديم مطالبة لإنهاء المعاملة على أساس انتهاك للحق الاستباقي للحصول على حصة.

الوكلاء الذين لديهم خبرة في إجراء المعاملات مع الأسهم ، يقولون أنه في المحكمة الممارسة تأكيد لحقيقة إخطار صاحب المشاركة هو تأكيد البريد على تسليم خطاب مسجل. إذا لم يستجب المالك المشارك لعرض الشراء في غضون 30 يومًا من تاريخ الإخطار ، فيمكنك البدء في بيع الأسهم إلى أطراف ثالثة.

بما أن حصة ملكية شقة لا يمكن تعريفها على أنها ملكية فريدة ، فإن جمع مستندات بيع السهم يتم بنفس الطريقة المتبعة في بيع المساكن بالكامل (لمزيد من المعلومات ، راجع المادة الخاصة بشراء وبيع الشقق في السوق الثانوية).

صحيح ، هناك بعض الفروق الدقيقة التقنية. على سبيل المثال ، يرغب أحد المالكين في بيع حصته ، ويتم الاحتفاظ بالشهادة من قبل شخص آخر ، لا يريد السماح بمثل هذه المعاملة ، في خزانة مقفلة. في هذه الحالة ، يمكن لمالك الحصة أن يتلقى إما شهادة ملكية مكررة أو مستخرج من سجل الولاية الموحد للملكية غير المنقولة (EDR) ، على أساس يمكنك من خلاله جمع المستندات اللازمة للمعاملة.

والفرق الهام الوحيد في بيع السهم هو أن المشاركين فيه سيتعين عليهم الذهاب إلى المحاكم لأكثر من عام واحد ، للدفاع عن قضيتهم وشرعية معاملة الاغتراب التي تمت في وقت سابق.

كن حذرا الأطفال

وكما في حالة الشقق المباعة في السوق الثانوية ، ينبغي إيلاء اهتمام خاص أثناء التحضير للمعاملة وإجرائها إلى عدم قانونية حقوق الملكية.

أسهم الملكية لديها ميزة غريبة. عادة ما يتم العثور على هذا النوع من حقوق الملكية في الشقق في السوق الثانوية ، والتي لا تملك تاريخًا لإعادة بيعها بالكامل (يشترك المالكون المشتركون مع تاريخ مشكوك فيه من الشقق ببساطة في بيع الأسهم - الملاحظة ، وإن كان ذلك من مجال علم النفس ، ولكن تم تأكيده من خلال الممارسة). الخلاصة: يجب إيلاء المزيد من الاهتمام للجوانب القانونية ، وهذا مرتبط بالهدف ككل مع تاريخ الحصة.

من الناحية العملية ، فإن أكثر المواضيع شائعة في المطالبة بإنهاء صفقة لبيع حصة في شقة هو انتهاك لحقوق القاصرين في عملية خصخصة الإسكان التي حدثت مرة واحدة (ربما قبل سنوات عديدة). الآراء والمحامين ، وأصحاب العقارات حول قانون التقادم بشأن هذه المسألة تختلف اختلافا كبيرا. من المفترض أن الممارسة القضائية لا يمكن أن تعطي إجابة لا لبس فيها - فالقرارات تتخذ مختلفة للغاية. الجواب بسيط: إذا كان هناك خطر من دعوى قضائية لاحقة بشأن إنهاء المعاملة فيما يتعلق بحقوق القاصرين ، فيجب التخلي عن شراء السهم. في هذا المجال من المخاطر ما يكفي بالفعل - على الرغم من أن شراء حصة يمكن أن يجلب منافع مباشرة.

شاهد الفيديو: نصائح لمن يرغب شراء العقار في تركيا - وكيف أعرف المناطق المميزة للاستثمار (يوليو 2019).