المشاركات الشعبية

اختيار المحرر - 2019

استسلمها على الفور! كل شيء عن تأجير العقارات في الخارج

عند شراء منزل في الخارج ، ندرك جيدًا أنه لن يكون دائمًا موجودًا. يدير شخص ما الآباء والأطفال والأصدقاء في الخارج ، لكن الأغلبية تواجه المشكلة: كيف تؤجر المساكن الأجنبية؟

الإيجار ليس فقط فرحة حقيقة أن المنزل ليس فارغا. هذه فرصة لضمان سلامة السكن ، فضلا عن دفع فواتير المرافق أو الرهون العقارية. ومع ذلك ، يمكن أن يكون تأجير عقار غاية في حد ذاته ، لأنه يمكن أن يحقق دخلاً جيداً. أي واحد

كم يمكن أن تكسب على تأجير؟

في بلغاريا ، يجلب الإيجار حوالي 4-6 ٪ سنويا. في كثير من الأحيان ، يتم وعد المشترين المحتملين ما لا يقل عن 6-8 ٪ من الدخل ، ولكن المحترفين في السوق يحذرون من الثقة في مثل هذه التصريحات ، معتبرين أنها غير صحيحة. بالنسبة لفنلندا ، على وجه الخصوص ، هلسنكي ، يعتبر دخل الإيجار البالغ 4.5-6.2٪ سنويًا عاديًا ، بالنسبة لإيطاليا ، وفقًا لمنطقة البلد ، 3.2-6.1٪. في ألمانيا في السوق ، يمكنك العثور على عروض مع دخل مضمون بنسبة 9.4 ٪. في المملكة المتحدة ، قد لا يكون العائد مرتفعًا للغاية - فقط 2.9-5.3٪ سنويًا.

في سهل حشيش (مصر) ، يعتبر معدل العائد 5٪ منخفضًا جدًا. في مثل هذه الظروف ، تعرض شركات التطوير الدخول في اتفاقيات تأجير مضمونة مع مدفوعات الفوائد مرة واحدة في السنة. أفضل خيار هو استئجار منزل من خلال وكالة العقارات. في هذه الحالة ، سيكون الدخل 7٪ سنويًا وأكثر ، وسيتم سداد الدفعات إلى الحساب الجاري للمالك على أساس شهري.

كم من الوقت يستغرق لاسترداد الاستثمار؟ فترة الاسترداد هي حساب بسيط. على سبيل المثال ، مع عائد من العقارات بنسبة 5 ٪ سوف تؤتي ثمارها في 20 عاما. دعونا ننتقل من النظرية إلى الممارسة.

ما المبلغ الذي يجب أن أستثمره في التأجير بنجاح؟

في كثير من الأحيان عندما يتم توجيه المشترين شراء فقط من سعر الكائن. ومع ذلك ، يُنصح أصحاب العقارات بالامتناع عن شراء مساكن رخيصة للغاية على أساس مبدأ "إذا كان هناك سقف فوق رأسك فقط" ، نظرًا لأنك تحتاج إلى التطلع إلى المستقبل ، فسيصبح من الصعب جدًا تأجير هذه المساكن وبيعها في المستقبل. إذا كانت الشقة أكبر وأكثر تكلفة ، سيكون دخل الإيجار مفهوما تماما أيضا ، في حين أن تكاليف الحفاظ على المساكن سوف تزيد قليلا ، ونتيجة لذلك سوف تشكل جزءا أصغر من الدخل.

الحد الأدنى من تكلفة الأشياء ، مثيرة للاهتمام من وجهة نظر الدخل الإيجارات ، من قبل البلدان - قادة المبيعات ويرد في الجدول.

بلدميزانية شراء ، ألف يورو
بلغاريا (ساني بيتش)35,0
ألمانيا (برلين)120,0
مصر (الغردقة)25,0
اسبانيا (كوستا بلانكا)70,0-80,0
إيطاليا (بحيرة ماجيور)90,0-100,0
الولايات المتحدة (فلوريدا)80,0
الجبل الأسود (هرسك نوفي)60,0
جمهورية التشيك (براغ)130,0

كم يمكنني أن آخذ؟

ما الإيجار يمكن تخصيصها للإسكان يعتمد على العديد من العوامل. وإذا لم يكن المالك مضطرًا لتسليم ما اشتراه بالفعل ، ولا يزال يبحث عن الخيار الأكثر نجاحًا للتسليم ، فيجب اختيار المنطقة بعناية.

خذ جمهورية التشيك. في براغ ، شقة مؤلفة من 1 + 1 (غرفة واحدة وغرفة نوم واحدة) في منزل من الطوب في ضواحي المدينة يتم استئجارها بسعر 350 يورو شهريًا ، بما في ذلك فواتير الخدمات العامة. للحصول على شقق مماثلة في المركز يمكنك طلب 850 يورو في الشهر.

إذا كنت تشتري مساكن في منتجعات التزلج على الجليد في بلغاريا ، فيجب عليك أن تنسى عطلتك الخاصة في ليلة رأس السنة - ففي عطلة رأس السنة الجديدة تكون أسعار الإيجار ، وبالتالي الأرباح هي الأعلى. إذا كنا نتحدث عن المناطق ، فان بانسكو عادة أكثر تكلفة من بامبوروفو. بالإضافة إلى ذلك ، تقام المسابقات الدولية للتزلج على جبال الألب سنويا في بانسكو ، مما يزيد أيضا من الطلب على الإيجار.

في فنلندا ، يمكنك استئجار منزل للإقامة الدائمة مقابل 1،100،00 € في الشهر ، كوخ للاسترخاء في البحيرة - من 500 € في الأسبوع. نطاق أسعار الإيجار للشقق هو ضخم. إذا كنت في وسط هلسنكي يمكنك بسهولة استئجار شقة من ثلاث غرف مقابل 1،1،2 ألف يورو شهريا ، ثم في لابينرانتا - من 300 يورو.

أولئك الذين يرغبون في البقاء في إيطاليا لقضاء عطلة في إيطاليا سيعني أولاً إيطاليا "الكلاسيكية" ، أي سواحل مناطق ريميني وتوسكانا وليغوريا. لذلك ، للحصول على الإيجار ، على سبيل المثال ، كالابريا لا يستحق كل هذا العناء. هنا هو شقة صغيرة من 15-20 متر مربع. م أكثر من 500 € شهريا لم تمر ، حتى في شهر أغسطس.

يجب أن نتذكر أن الموسم في العديد من الدول السياحية ليس بلا حدود ، وقد يتبين أن الشقة ستكون فارغة لمدة ستة أشهر على الأقل ، وحتى خلال هذا الموسم لن يكون من الممكن "الاحتفاظ" بأقصى معدل تأجير. على سبيل المثال ، في إسبانيا على كوستا ديل سول في فترة الذروة للشقق عالية الجودة ، من الممكن جدا الحصول على 700 يورو في الأسبوع. ومع ذلك ، إذا تم إبرام عقد طويل الأجل ، يتم تخفيض الرسوم.

ما هي الضرائب على دخل الإيجار تحتاج إلى دفع؟

الضرائب على دخل الإيجار تختلف اختلافا كبيرا حسب البلد. وكقاعدة عامة ، يمكن تخفيض حجم القاعدة الخاضعة للضريبة عن طريق خصم ضريبة الأملاك ، وتكاليف إصلاح وصيانة المساكن ، والمدفوعات نظير خدمات الملكية المشتركة.

يتم عرض معدلات الضرائب على إيرادات الإيجار في الجدول.

بلدمعدل الضريبة
بلغاريا10%
ألمانيامن 25٪
فنلندا28%
إسبانيا24%
الولايات المتحدة30%
إيطاليا40%
جمهورية التشيكحوالي 17 ٪
لاتفيا15%
الجبل الأسود15%
مصر20%

ولكن في تركيا ، يتم إعفاء المالك من دفع الضرائب على دخل الإيجار. ومع ذلك ، فقط إذا كان هناك عقار واحد للإيجار - شقة أو فيلا.

التهرب الضريبي لا معنى له ، وخاصة في أوروبا. مبدأ "ربما لا تعرف الخدمات الضريبية عني" لا يعمل ، لأن ، دفع الضرائب عند شراء منزل ، المالك بالفعل يدخل قاعدة دافعي الضرائب. والخيار أن تظل حقيقة تأجير الخدمات ذات الصلة "دون أن يلاحظها أحد" عمليا مستبعدة.

عقوبة التهرب الضريبي على الممتلكات التي سيتم تسليمها ، على سبيل المثال ، في إسبانيا هي 30 ألف يورو.

العد حتى

مع التركيز على الحد الأدنى من التكلفة ، وعلى أمل التبرع بشكل جزئي على الأقل ، يمكن شراء شقة صغيرة في بلغاريا على الساحل مقابل 30 ألف يورو ، ويستمر موسم الذروة شهرين فقط - يوليو وأغسطس. يمكن استئجار الحد الأقصى مثل الشقق مقابل 40 يورو في اليوم الواحد. يعتبر الحظ إذا تمكنت من تسليم المساكن طوال الفترة. ومع ذلك ، فإن الخيار الأكثر واقعية هو عندما يتحول لتسليم السكن لمدة شهر واحد فقط. ونتيجة لذلك ، تحصل على 1.2 ألف يورو ، مع ربحك ، فإنك تدفع للصيانة السنوية للكائن (تنظيف حوض السباحة ، وتنظيف المنطقة ، وما إلى ذلك) - 200 يورو على الأقل ، فضلاً عن ضريبة سنوية تبلغ حوالي 50 يورو. يتم دفع 10 ٪ من ضريبة الدخل المتبقية. "النظيفة" تحصل على 855 يورو. هذا هو فقط 2.85 ٪ من الدخل السنوي. يمكن استئجار الشقة على السطر الأول من البحر أكثر ربحية ، لكنها تكلف ، بطبيعة الحال ، أكثر تكلفة.

من الاتصال؟

الخيار الأول (لعشاق المخاطر): خذ العقار نفسه ، دون وسطاء. زائد في هذه الحالة هو الادخار على رسوم الوكالة. هذا هو المكان الذي تنتهي فيه الوقائع. وتثور الأسئلة: كيفية العثور على المستأجر في بلد مع عقلية مختلفة ، وغالبا ما تكون لغة غير مألوفة؟ كيفية تنظيم عملية الدفع؟ كيفية حل مواقف المشاكل المحتملة؟

الخيار الثاني (لراحة البال): يعهد بعملية وضع الوكيل لشركة الإدارة. كقاعدة ، هذا هو هيكل المطور ، الذي تم إنشاؤه في مشاريع كبيرة إلى حد ما. بالإضافة إلى التأجير ، تشارك شركات الإدارة في صيانة المبنى (الإصلاحات المخطط لها والطوارئ) ، وتنظيف المنطقة ، وتنظيف المسابح ، ومروج الحشائش ، وكذلك توفير خدمة الغرف. تعتمد تكلفة شركة الإدارة على ما يتم تضمينه بالضبط في مسؤولياتها. على سبيل المثال ، في جمهورية التشيك الخيار التالي ممكن: المالك يدفع للمديرين 15 ٪ من الدخل و "ينسى كل شيء". الشيء الوحيد الذي ستحتاجه لدفع الضرائب.

يجب التعامل مع عملية الاستئجار في البلدان الغريبة بعناية أكبر. يشير المتخصصون في السوق إلى أنه قد تكون هناك صعوبات مع شركة الإدارة في تسليم المساكن للأجانب ، وستكون هناك حاجة للمزيد من المشاركة الشخصية في العملية.

بالإضافة إلى شركات الإدارة ، يمكنك الاتصال بالوكالات العقارية المحلية. في نفس الجمهورية التشيكية ، فإن تكلفة خدمات وكالة البحث المستأجرة تساوي معدل الإيجار الشهري.

كيف تمر؟

المالك والمستأجر يدخل في عقد الإيجار. يحتوي العقد على تفاصيل الأطراف والشيء الذي يتم تسليمه ، وشروط وتكلفة عقد الإيجار ، وحقوق والتزامات الأطراف. في حالة تنفيذ عقد الإيجار من خلال شركة الإدارة ، يحدد العقد شروط عقد الإيجار ومقدار المدفوعات.

إذا كان المالك يستأجر منزلاً بمفرده ، يجب أن تعرف بعض الفروق الدقيقة. أولا ، المستأجر ، كقاعدة عامة ، يجعل التعهد. على سبيل المثال ، قد يكون مساويًا للإيجار الشهري. الوديعة هي للمالك ضماناً لسلامة الأثاث والديكور وما إلى ذلك. في حالة تلف شيء ما ، لا يتم إرجاع الوديعة إلى المستأجر عند المغادرة.

ثانيا ، إذا كان المستأجر ينوي الخروج في وقت أبكر من الوقت المتفق عليه ، فهو ملزم بتحذير المالك عن هذا مسبقاً. وكذلك لا يحق للمالك إنهاء العقد في وقت مبكر. على سبيل المثال ، في ألمانيا ، القانون هو إلى جانب المستأجر. إذا قرر المالك فجأة إنهاء اتفاقية الإيجار والدخول إلى منزله الخاص ، فسيكون من الصعب للغاية القيام بذلك. خاصة إذا كان المستأجر بانتظام يجعل الإيجار ، والمالك يعيش بشكل دائم في روسيا وهذه الممتلكات ليست مسكنه الوحيد. في الولايات المتحدة ، على العكس من ذلك ، لن يقاضي أي شخص المستأجر "الجامح" قبل انتهاء العقد. ومع ذلك ، لا ينطبق هذا إلا على السكن في الشريحة منخفضة التكلفة. وفي إيطاليا ، يمكنك استئجار مساكن لغير المقيمين لمدة لا تزيد عن ثلاثة أشهر.

كما هو الحال مع العقارات السكنية ، وهناك أيضا ميزات في جزء من العقارات التجارية. على سبيل المثال ، في إسبانيا ، عند استئجار مشروع تجاري صغير (كافتيريا ، صالون حلاقة) ، هناك دفعة غير قابلة للاسترداد - traspaso. حجمها من 25 ألف يورو ، وفي حالة رفض مواصلة عقد الإيجار ، يفقد المستأجر هذه الوديعة. السبيل الوحيد لإرجاع وديعة الضمان هو العثور على مستأجر جديد. إذا كنت تخطط في المستقبل لشراء العقار المستأجر ، فهناك فرصة للاتفاق مع المالك على إدراج النقل في السعر.

تأجير الحيل. أكثر ربحية للاستثمار؟

فنادق كوندو

يشتري المشتري وحدات سكنية منفصلة لمزيد من التأجير. المناطق الأكثر ربحية مع تدفق السائح على مدار السنة: براغ ، فيينا ، روما ، باريس. الدخل السنوي هو 6-10 ٪.

Lizbek (إعادة التأجير) - برنامج حكومي فريد لجذب الاستثمار الخاص في العقارات في فرنسا. وبعبارة أخرى ، إنها طريقة لشراء منزل مع تأجير مضمون في ظروف تحددها الدولة. الدخل هو 3-4 ٪ سنويا.

يمكنك استئجار منزل عن طريق دفع جزء فقط من تكلفته. هذا يحدده القانون. يمكن تأجير العقارات بعد القيام بالدفع الأول للعقارات ، على سبيل المثال ، في تركيا وأسبانيا. ولكن في الجبل الأسود وصربيا وكرواتيا ، لا يُسمح باستئجار المساكن إلا بعد سدادها بالكامل.

شاهد الفيديو: الاستشارى العقاري م. ياسر عبدالله. تعالى تابع معانا كل شيء عن أسعار الرحاب و مدينتى تمليك و إيجار (أغسطس 2019).